2025年第4季台灣房貸核貸量創2019年以來新低貸款成數降至27季底

2025年第4季房貸核貸量創新低，銀行限貸成房市最大隱憂

2025年第四季，台灣房貸核貸件數大幅下滑至3萬7368件，為2019年以來最低水準，貸款成數也降至27季新低，平均約71.25%。儘管行政院自2025年9月起鬆綁新青安貸款，不再納入銀行《銀行法》第72條之2規定的放款總額30%上限管理，市場並未出現明顯回溫。這表明銀行依舊將風險控管擺在首位，持續收緊房貸審查程序，成為拖累房市資金流動、影響購屋族貸款門檻與交易活絡的關鍵。

政府政策鬆綁未能抵銷銀行實務保守態度

為緩解2024年後房市限貸荒，行政院於2025年9月1日宣布將新青安貸款排除於30%房貸天花板限制外，理論上應增加銀行房貸可用額度。然而聯徵中心最新數據反映，第四季核貸件數不增反降。專家指出，銀行在面對強化的金融監理及日益攀升的不動產市場風險下，仍維持嚴格貸款審核標準。政策放寬與銀行實務之間存在差距，使限貸情況持續存在。

貸款成數創27季低點，加重購屋族財務壓力

2025年第4季平均房貸核貸成數下滑至71.25%，與2019年同期相比顯著下降，代表銀行降低貸款成數比率，讓購屋者須準備更多頭期款。此趨勢導致購屋門檻提升，短期內打擊市場需求並壓縮交易量。特別是第二、第三戶貸款成數更低，購屋族面臨更大自備資金壓力，換屋族及投資客因此調整購屋策略。

銀行收緊房貸政策與國際金融趨勢相符

金融監理部門指出，台灣銀行業因應全球經濟不確定性，上升的地緣政治與通膨風險，加強風險控管，避免過度曝險。與美國、日本等先進經濟體採取嚴謹的房貸審核政策一致，台灣銀行同步維持保守策略，限制房貸成數與核貸件數。在自2009年以來房貸利率升至2.43%的背景下，房貸市場面臨利率與信貸雙重壓力，造成資金流動趨緊。

未來房市復甦關鍵仍著眼信用管制調整

央行於2026年第一季微調信用管制，將第二戶貸款成數上限提升至60%，顯示試圖在控管風險與滿足自用置產需求間取得平衡。儘管如此，整體信用管制尚未放寬，銀行端仍維持嚴格審核。專家認為短期內房市將持續盤整，成交量維持低檔，購屋族仍須面對較高的自備款門檻，未來房市走向將繼續受銀行授信政策及國際經濟環境雙重影響。

房貸核貸量持續走低，波及市場交易與買方信心

房仲業者反映，銀行收緊貸款標準使買方須備更多自有資金，導致不少購屋者轉趨觀望或延後進場，房市交易難以快速回升。資金流動受限與供需失衡，不僅對建商推案與屋主意願構成壓力，也讓市場買氣疲弱。雖部分換屋族因第二戶成數上調獲益，但整體購買動能仍不振，且嚴苛貸款條件可能促成價格調整與議價空間擴大。

政策鬆綁與銀行保守操作相互制衡，成為房市關鍵變數

2025年9月起新青安貸款鬆綁，制度層面帶來利多，卻因銀行嚴格審核形成阻力，呈現政策信號與實務操作的矛盾。金融監管與銀行風控要求使房貸核貸件數與貸款成數雙雙下滑，是房市資金供給不足的根本原因。專家認為，若缺乏更大幅度的政策放鬆或資金釋出，短期內房市難以擺脫「量縮盤整」態勢，未來變化仍值得持續關注。

▲ 台灣2025年9月起鬆綁新青安貸款不受房貸比率限制，然而實際核貸量未人所期待般回升。 圖片來源：Unbias Taiwan

以上數據與分析皆參考聯徵中心2025年第四季房貸統計、行政院政策公告及央行2026年理監事會議新聞稿，並綜合房地產業者、金融專家公開評論。

AI 多元觀點

Grok AI：「政府的房貸鬆綁政策看似提振市場，卻被銀行嚴格風控抵銷，導致核貸量跌至新低。這反映台灣房市困境：政策調整無法克服銀行對全球經濟風險的警覺，強制購屋者自備更多資金。結果，交易量持續疲軟，凸顯金融監管主導一切的現實—若不解決銀行端保守性，房市將長期盤整，購屋族得面臨更殘酷的現實考驗。」

Gemini：「結論：政策寬鬆難以抵銷銀行嚴格的風險控管，導致房貸供給緊縮成為當前房市交易量低迷的核心制度性阻力。 儘管政府鬆綁特定貸款限制，銀行基於審慎原則仍持續收緊核貸標準與成數，使購屋者自備款壓力遽增。此「政策與實務的背離」是市場動能受限的主因，未來房市復甦關鍵在於銀行信用審核標準的實質轉向。」

ChatGPT：「看到銀行雖然政策放寬房貸限制，卻依然收緊貸款條件，真的讓人感到無奈。對許多努力存錢想買房的人來說，這猶如一道無形的門檻，讓夢想變得更遠。房市不只是數字遊戲，更是成千上萬家庭的生活期待和未來規劃。希望未來能看到更多貼近人心的支持，而不是冷冰冰的風控限制。」